Дома и коттеджи под ключ

Строительство домов под ключ – выполнение полного комплекса строительных работ, порученное одному подрядчику. В некоторых случаях к строительству может привлекаться несколько подрядчиков, однако застройщик (заказчик), как правило, имеет дело с генеральным подрядчиком, который осуществляет общий контроль над ходом выполнения строительных работ и, собственно, является ответственным за конечный результат.

Смысл строительства под ключ – избавить застройщика от необходимости выполнять роль снабженца и прораба. В случае, если застройщик занят собственным бизнесом или просто работает без возможности безвылазно находиться на строительной площадке такая схема приобретает смысл. Кроме этого, вопрос об экономичном расходовании материалов и их своевременных поставках и сохранности теряет актуальность для застройщика – ответственность за это переходит к генеральному подрядчику.

Однако актуальным остается вопрос качества строительства дома (и качества материалов). Здесь застройщик или его уполномоченный представитель должны вооружиться минимальными знаниями с тем, чтобы определить качество выполненных работ при их приемке.

Проект и проектная документация

Проектирование будущего дома можно заказать с нуля или приобрести готовый проект. Оба варианта имеют плюсы и минусы. Проект, выполненный под заказ, учитывает все пожелания застройщика, идеально вписывается в рельеф местности и ландшафт. Однако стоимость такого проекта составит существенную часть общей сметы, поскольку комплект проектно-сметной документации – плод труда нескольких человек: архитектора, инженеров-строителей, ассистентов – довольно высокооплачиваемых специалистов.

Приобрести готовый проект дешевле. Но в этом случае придется смириться с возможными несоответствиями первоначальным замыслам. Впрочем, за умеренную плату нормальное адекватное архитектурное бюро вполне может внести в проект некоторые изменения.

Комплект проектно-сметной документации включает в себя:

• Эскизы будущего дома, из которых можно представить, как он будет выглядеть;
• Поэтажные планы;
• Фронтальные чертежи фасада;
• Чертежи вертикального, горизонтального и продольного сечений дома;
• Схемы инженерных коммуникаций (водопровода, канализации, электросети) с пояснениями, а также расчетной их мощностью;
• Общие данные о расположении элементов фундамента, лестниц, перекрытий, системы полов и стропильной системы, вентиляционных шахт, дымоходов, каминов и т.д.;
• Аксонометрические схемы систем и конструктивных элементов;
• Календарный план строительных работ.

Смета может быть включена в пакет проектной документации лишь в случае, если строительство планируется начать немедленно. Если начало строительных работ начнется через неопределенное время, смысла производить расчеты практически нет. Слишком быстро меняются цены на рынке строительных материалов.

Подготовительные работы

Подготовка к строительству дома под ключ состоит из нескольких этапов: прежде всего, это изыскательские работы (геодезия). Цель – точно определить уклоны и рельеф местности. Далее, при необходимости и исходя из полученных данных, возможна коррекция проекта или коррекция рельефа площадки.

Участок под строительство очищается от растительности, деревьев, мусора. При необходимости на подготовительном этапе устраивают дренажную систему, ливневую канализацию.

Реализация проекта

Строительные работы проводятся согласно календарному плану, который входит в состав пакета проектной документации. Контроль над соблюдением сроков осуществляет генеральный подрядчик либо проектировщик.

На каждом этапе строительства дома, коттеджа подрядчик привлекает к работе над проектом необходимых специалистов и организации: например, для коррекции рельефа участка на подготовительном этапе может быть привлечен грейдер, экскаватор, тяжелая техника, которой может не быть в строительной организации.

Для повышения эффективности работы некоторые этапы строительства могут осуществляться параллельно: например, кровельные работы и внутренняя отделка, устройство чернового пола и облицовка фасада.

Отделочные работы

Внутренние отделочные работы

Внутренняя отделка дома – достаточно трудоемкий этап строительства. Поэтому лучше приступать к внутренним отделочным работам как можно скорее, сразу по завершению возведения стен. В принципе, можно начинать внутреннюю отделку, даже не дожидаясь завершения укладки чернового пола.

В кирпичных домах или домах из шлакоблока отделочные работы начинаются со штукатурки. Рабочие проверяют правильность углов и вертикали стен и потолков. Затем устанавливаются штукатурные маячки – рейки из тонкого штампованного металла. Маячки должны быть установлены точно по уровню, поскольку по их уровню будет налагаться штукатурный слой.

Далее мастера-штукатуры забрасывают стену штукатурным раствором и выравнивают специальным инструментом – правилом. Штукатурка является первым черновым этапом внутренней отделки.

Далее, после полного высыхания штукатурки, стены шпаклюют. Предварительно грамотные специалисты еще раз подштукатуривают углы и проблемные места, дабы сэкономить более дорогую шпаклевку.

Двум профессиональным штукатурам требуется световой день, чтобы оштукатурить большую комнату – зал или гостиную, или две небольшие спальни. Бригада штукатуров обрабатывает двухэтажный особняк за две-три недели.

Если штукатурка может не ждать окончания возведения внутренних перегородок, то шпаклевать лучше лишь когда все внутренние стены уже возведены. В крайнем случае к моменту начала шпаклевки внутренних помещений каменщики уже должны заканчивать свою работу.

Если стены оштукатурены правильно, шпаклевка большой комнаты двумя профессионалами займет день. За неделю бригада штукатуров должна полностью отшпаклевать все внутренние помещения дома.

Облицовка фасада

Стоимость и сроки облицовки фасада зависят от выбранного застройщиком материала. В случае облицовки сайдингом или сайдинг панелями счет идет на дни. Если застройщик решил штукатурить фасад – времени для этого понадобится значительно больше, до нескольких недель. Современные штукатурные смеси – надежный, долговечный облицовочный материал. Входящие в состав многих из них пластификаторы и присадки позволяют забыть о косметическом ремонте фасада на долгие годы. Наиболее продвинутые составы даже не нуждаются в покраске – в их состав входят красящие пигменты.

Облицовка кирпичом - один из наиболее популярных методов облицовки частных и загородных домов. Существенный минус кирпичной облицовки – высокая стоимость материала. Облицовочный кирпич достаточно дорог.

Стоимость облицовки сайдингом: 
Материал – от 150 руб/м2; 
Работа – от 100 руб/м2.

Стоимость штукатурки фасада: 
Материал – от 50 руб/м2; 
Работа – от 200 руб/м2.

Стоимость облицовки кирпичом: 
Материал – от 400 руб/м2 (фагот) 
Работа – от 800 руб/м2.

Ключевые моменты приемки работ

Приемка дома и подписание акта приемки – важнейшее дело. Не будучи профессиональным строителем или архитектором, трудно предусмотреть и обнаружить моменты, которые станут критичными при будущей эксплуатации дома. Стоит прислушаться к советам специалистов и обратить внимание на следующие моменты:

• Обратить внимание на качество стяжки пола: не должно быть трещин, вмятин, раковин и сколов. Уровень стяжки также важен – проверяется ватерпасом или стандартным уровнем;
• Потолок проверяется аналогичным способом: уровнем. Расстояние от пола до потолка должно быть строго одинаковым во всех помещениях дома;
• Ровность и вертикальность стен, отсутствие трещин и внутренних пустот (проверяется простукиванием);
• Геометрия комнат – важнейший момент. Стоит потратить несколько часов и произвести промеры: ширина противоположных стен должна совпадать. Обязательно обратить внимание на углы: они должны быть прямыми (90◦);
• Проверка вентиляции – простой спичкой. Поднесенное к вентиляционному отверстию пламя должно заметно отклоняться;
• Канализация. Стоит пролить в раковину или унитаз большое количество воды. Вода должна уходить равномерно и быстро. Если этого не происходит, возможно, канализация засорена остатками строительных смесей или в системе создается вакуум. Оба случая достаточно печальны и потребуют серьезных работ по устранению;
• Цоколь должен быть ровным, верхний его край должен бтыть строго горизонтальным;
• Отмостка должна иметь уклон от стены наружу;
• Качество тротуаров, дорожек, мощеного двора проверяются при помощи садового шланга: требуется совсем немного времени, чтобы убедиться в отсутствии или наличии луж;
• Окна, двери, ворота, калитки можно не измерять уровнем, а просто приоткрыть их. Если створки распахиваются или закрываются сами по себе – значит окно/калитка/дверь установлены неправильно.